Рынок земли: снова на потом?

Конфликт, Новости

  27 Дек , 2011

20 декабря в редакции нашей газеты состоялась «Прямая линия» на тему «Создание предпосылок для функционирования рынка земли», в которой принял участие начальник юридического отдела Главного управления Госкомзема в Николаевской области Владимир Васильевич КОРНУКИЙ.

Как известно, в настоящее время в Украине действует мораторий на продажу земли. Ранее Верховная Рада Украины планировала ввести полноценный рынок земли уже с 1 января 2012 года. Однако после протестов фермерских хозяйств и объединений крестьян, которые выступили против продажи земли, опасаясь снижения ее стоимости и спекуляций на рынке, Кабинет Министров Украины отложил на год завершение реформы.

Депутаты внесли изменения в раздел десятый переходных положений Земельного кодекса о запрете отчуждения и изменения назначения земель сельскохозяйственного назначения. Такие изменения продолжают мораторий на продажу земли до 1 января 2013 года.

От депутатов Верховной Рады зависит принятие ряда законов, регулирующих земельные отношения. Какие это законы и как обстоят дела с их рассмотрением в Верховной Раде? Владимир Корнукий ответил на вопросы корреспондента, а также на обращения наших читателей, позвонивших на «Прямую линию».

Корр.: – Владимир Васильевич, тема нашего разговора – предпосылки для начала действия рынка земли. Они уже созданы?
– Преобразования в земельных отношениях не могут начаться без двух основных законов – в Земельном кодексе идет ссылка на Государственный земельный кадастр и Закон о рынке земель. Важен как один, так и второй. Чтобы создать базу рынка земли, несколько месяцев назад принят Закон о государственном земельном кадастре, и отдельные его моменты уже действуют.

Проект Закона о рынке земель сейчас находится в Верховной Раде и рассматривается в первом чтении. Однако даже его принятие не означает, что мораторий на продажу земли будет тут же снят. На сегодня Верховной Радой принято решение продлить мораторий на продажу земли до 1 января 2013 года.

Наш читатель Иван Борисович из Вознесенска спрашивает, будет ли действовать рынок земли уже с 1 января 2012 года?
– Нет, не будет. Пока не приняты основные законы. К тому же предусмотрен ряд действий, которые нужно проделать: согласовать отдельные законы, подзаконные правовые акты – постановления Кабинета Министров, ведомственные приказы, а также решить множество технических вопросов.

С начала 2012 года регистрация прав на землю, как и регистрация на недвижимое имущество, должна была перейти к юстиции. Насколько я знаю, на сегодня этот вопрос еще откладывается. Скорей всего, эти полномочия останутся у органов Госкомзема до конца 2012 года, как это есть и сейчас.

– Я живу в селе. Хотела бы ознакомиться с проектом закона о земле. Как это можно сделать? Такой вопрос задала Елена Симакова из Арбузинского района.
– Проект закона был выложен на сайте Госкомзема, сейчас он есть на сайте Верховной Рады. Он долго обговаривался. В него вносились изменения. У кого есть Интернет, нужно зайти в сеть и посмотреть, это не секретный документ. Знаю, что во многих селах уже есть такая возможность.

Когда вы почитаете проект, то у вас сложится целостная картина о том, как будет проходить реформа. В документе все прописано: процедура приобретения земли, порядок проведения земельных торгов, указываются субъекты, которые имеют право покупать, какие условия покупки-продажи. К слову, в новом законе ограничен перечень субъектов, которые имеют право покупать земли сельскохозяйственного назначения. Из этого перечня исключили иностранцев и юридических лиц иностранного происхождения. Но они имеют право покупать земли несельскохозяйственного назначения.

В законе прописано все довольно доступно. Не нужно обладать специальными знаниями, чтобы понять его смысл.
Из поселка Весняное Николаевского района к нам обратилась Галина Савельевна Дубинка. «Я и многие мои соседи хотим знать, почему без ведома жителей нашего поселка отдали землю в аренду не жителям Весняного? – спрашивает Галина Савельевна. – Мы – поселковые пенсионеры, лично мне 73 года, я тоже хочу иметь землю, мои внуки хотят иметь землю. Почему мы остались без земли?

Председатель сельсовета продала армянам землю возле Одесской трассы. На каком основании она это сделала, когда своих желающих очень много?»
– Наш Земельный кодекс не предусматривает, чтобы тот или другой земельный участок предлагали в собственность или пользование. Инициатива должна исходить от граждан.

В пределах сельского населенного пункта землей распоряжается местная власть, поэтому этот вопрос нужно задавать именно сельсовету. Сельсовет передавал или продавал этот земельный участок. И споры по этому поводу также рассматриваются там.

В сельсовет же нужно обращаться и по поводу правомерности передачи этого земельного участка. Вопросы распоряжения земельными участками принимаются исключительно на сессиях сельсовета. Единолично принять такое решение никто не имеет права: ни председатель сельсовета, ни какой-либо отдельный депутат. Решение принимает депутатский корпус. А, голосуя, депутаты должны учитывать интересы всей громады. Ведь люди их выбирали.

Корр.: – Многие наши читатели интересуются, как следует оформлять собственность на землю? С чего начинать?
– Порядок бесплатной приватизации земли – один для всех. Он прописан в статье 118 Земельного кодекса. Граждане, заинтересованные в получении земли, должны, прежде всего, определить, для какой цели им нужна земля.

Они подают ходатайство в органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Это – сельсовет, поселковый, городской совет, районная администрация. К ходатайству прилагаются графические материалы, которые указывают желаемое место расположения земельного участка, согласование землепользователя.
Если участок находится за пределами населенного пункта, то гражданин обращается, соответственно, в районную госадминистрацию.

Если участок пользователю нужен для обслуживания строений и сооружений, то получить его можно только в населенном пункте, а не за его пределами. Участок для ведения личного сельского хозяйства – в сельских населенных пунктах. За пределами населенного пункта размер этого участка увеличивается до 2-х га, но не больше. В городских населенных пунктах участок может отводиться в зависимости от плана застройки.

Садоводство может быть как в пределах, так и за пределами населенного пункта. Фермерское хозяйство – только за пределами.
Итак, местные органы власти рассматривают возможности отвода этой земли и дают ответ. Если такая возможность есть, заявителю выдают разрешение. В противоположном случае должен быть дан мотивированный отказ в получении земельного участка.

Корр.: – Если участок не подходит, а желание у человека есть, и право тоже есть, могут ли органы местной власти предложить ему другой участок взамен?
– Земельным кодексом не предусмотрено предлагать. Допускается, что орган местного самоуправления пишет: там не допускается, у нас есть свободные земли, можно получить в другом месте. Но действующим законодательством не предусматривается, что при отказе должны предложить что-то другое.

Сам человек должен искать, настаивать. Если он уверен, что этот отказ незаконный, неправомерный, он может обжаловать его в судебном порядке. Об этом говорится в этой же статье 118 Земельного кодекса.
Корр.: – Если вопрос решен положительно?

– Если есть решение органов местного самоуправления или администрации об отведении земельного участка, дальше разрабатывается проект, который выполняется по заказу граждан лицами, имеющими разрешения, лицензии на выполнение этих видов работ в сроки, которые оговариваются сторонами. Это субъекты хозяйствования либо физические лица-предприниматели, которые получили лицензии и занимаются этими видами работ – изготавливают проектно-техническую документацию. Обращаются в эти организации, заключают с ними договор, естественно, это не бесплатно.

После этого разработанный проект землеустройства по отведению земельного участка передается комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству. Комиссия на протяжении трех недель со дня получения проекта предоставляет в органы исполнительной власти или местного самоуправления свой вывод о согласовании проекта или об отказе. Основанием для отказа может быть только несоответствие проекта положениям, законам и нормативно-правовым актам. Дальше, если проект согласован, то он подается на утверждение в тот орган, который давал разрешение, – администрацию, горсовет, сельсовет. Там проект рассматривают, принимают решение об утверждении и передаче земли в собственность. Таков порядок.

Корр.: – Насколько на деле получение земельного участка оказывается бесплатным? Действительно ли за то, чтобы получить право на землю, не требуют никаких денег?
– Многие люди считают, что если они платят за изготовление документации, за выдачу госакта, за регистрацию, то они получают участок за плату. Если бы люди действительно выкупали землю, то это было бы намного дороже. Ведь стоимость земли в пределах населенного пункта или областного центра по экспертной оценке – довольно приличная сумма. Однако земля передается бесплатно. Платят люди только за изготовление документов, которые свидетельствуют об их праве собственности на эту землю. Чтобы участок стал участком в понимании Земельного кодекса, его надо выделить. Проект отвода делается для того, чтобы определить границы участка, координаты точек на местности.

«У нас в селе 10-квартирный дом, и у каждого есть свой кусочек земли, – рассказала редакции Татьяна Ивановна Соколова из Баштанского района. – Мы когда-то платили за эту землю в сельсовет, но относили деньги без документов. А теперь как нам быть? Сейчас есть аренда этой земли или нет? Несколько участков сельсовет уже забрал у людей. Например, там, где жильцы умерли».

– Сначала нужно выяснить, приватизирован ли ваш дом. И еще – для чего вы хотите выделить эти участки? В ст. 42 Земельного кодекса сказано, что в приватизированных домах его собственники делят землю поровну между собой. А для ведения огородничества земельные участки предоставляются в аренду.
Житель Казанки Игорь Макеев интересуется, как оценивается стоимость земли?

– Есть два вида денежной оценки – нормативная (НДО) и экспертная. Независимая денежная оценка определяет стоимость всей земли: как в пределах населенного пункта, так и за его пределами. Таким образом оценивается вся земля. От размера нормативной денежной оценки рассчитываются налоги, определенный процент, подлежащий уплате. НДО учитывается при заключении договоров аренды. Арендная плата также насчитывается в процентном соотношении от НДО.

Экспертная денежная оценка (ЭДО) применяется при продаже земельных участков. ЭДО лежит в основе продажи либо земельного участка, либо права на него. Можно просчитать то и другое. Более детально это прописано в законе.

Корр.: – Владимир Васильевич, отношение к земельной реформе среди украинцев неоднозначное. Есть ее сторонники, есть и противники. Вы лично к какой группе относитесь?
– Скорее к той группе, которая – за продажу. Я считаю, что каждый собственник должен иметь возможность реализовать свое право собственности в полном объеме. В данном случае довольно длительный период идет ограничение права собственности.

В Земельном кодексе определены формы собственности на землю: частная, коммунальная и государственная. В Гражданском кодексе называются полномочия собственника – он имеет право на владение, использование и распоряжением своим имуществом, то есть землей.

На сегодня пока действует мораторий, собственник имеет право только владеть, пользоваться и частично распоряжаться землей – передать в аренду или оставить в наследство. По действующему Земельному кодексу продать землю собственник не имеет права. А по новому закону с момента, когда будет снят мораторий, собственник будет иметь право продавать эту землю. Сегодня собственник не может реализовать это право, потому что действует мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

ОТ РЕДАКЦИИ. Разговор о земельной реформе, о рынке земли, который создается в Украине, не окончен. Обсуждение вопросов, связанных с землей, интересует многих читателей, и мы обязательно продолжим эту тему на страницах нашей газеты. Мы готовы ознакомиться с вашими мнениями по названному поводу, а на все вопросы, присланные в редакцию, постараемся дать точные, полные и компетентные ответы.

Подготовила Татьяна ФИЛИППОВА

Сообщение:

*

НОВОСТИ